Câu Hỏi Thường Gặp

Có, chủ nhà trọ có thể đề nghị điều chỉnh mức thuế khoán khi doanh thu thực tế thay đổi đáng kể: (1) Điều kiện: Doanh thu thực tế giảm hoặc tăng từ 50% trở lên so với mức khoán đã khai; (2) Thủ tục: Nộp tờ khai điều chỉnh mẫu 01/CNKD tại Chi cục Thuế kèm chứng từ chứng minh (hợp đồng cho thuê, biên lai thu tiền...); (3) Thời hạn: Điều chỉnh trong vòng 30 ngày kể từ khi phát sinh biến động; (4) Trường hợp tháng 5/2026: Nếu có phòng trọ bỏ trống nhiều do người thuê chuyển đi, chủ nhà trọ nên điều chỉnh ngay để tránh nộp thừa thuế. Phần thuế nộp thừa sẽ được bù trừ vào kỳ tiếp theo hoặc hoàn lại.

Khi bị thanh tra BHXH phát hiện nộp thiếu, chủ nhà trọ nên xử lý theo các bước: (1) Bình tĩnh hợp tác: Cung cấp đầy đủ hồ sơ, danh sách lao động, bảng lương cho đoàn thanh tra; (2) Xác định chính xác số tiền thiếu: Đối chiếu bảng tính của BHXH với sổ sách của hộ kinh doanh; (3) Nộp bù đủ số tiền còn thiếu: Bao gồm gốc + lãi chậm đóng 0,03%/ngày; (4) Thương lượng giảm phạt: Nếu vi phạm do vô ý và lần đầu, có thể đề nghị giảm mức phạt; (5) Ký biên bản vi phạm: Nếu không đồng ý với kết luận thanh tra, ghi ý kiến phản bác vào biên bản và tiến hành khiếu nại; (6) Hoàn thiện hệ thống quản lý lao động sau thanh tra để tránh tái phạm. IAM hỗ trợ tư vấn và lập hồ sơ xử lý vi phạm BHXH.

Đăng ký mới tham gia BHXH cho nhân viên nhà trọ theo quy trình: (1) Bước 1 – Đăng ký đơn vị sử dụng lao động: Nộp hồ sơ tại BHXH quận/huyện gồm: Đăng ký tham gia BHXH lần đầu (mẫu D02-LT), giấy phép kinh doanh hộ kinh doanh, danh sách lao động; (2) Bước 2 – Cấp mã đơn vị BHXH: BHXH cấp mã trong vòng 5 ngày làm việc; (3) Bước 3 – Đăng ký sổ BHXH cho nhân viên mới: Nộp danh sách lao động mới kèm hồ sơ cấp sổ; (4) Online: Thực hiện hoàn toàn qua cổng dichvucong.baohiemxahoi.gov.vn với chữ ký số; (5) Phần mềm kê khai BHXH: Có thể dùng phần mềm KBHXH (miễn phí) để lập và nộp hồ sơ điện tử. IAM cung cấp chữ ký số USB Token và Cloud CA để kê khai BHXH điện tử.

Nhân viên đã tham gia BHXH bắt buộc được hưởng chế độ ốm đau khi nghỉ ốm: (1) Điều kiện hưởng: Đóng BHXH từ đủ 1 tháng trở lên; có xác nhận của cơ sở y tế; (2) Mức hưởng: 75% mức lương đóng BHXH trong thời gian nghỉ ốm được phép; (3) Số ngày nghỉ tối đa: 30 ngày/năm (điều kiện làm việc bình thường); 40 ngày nếu làm việc nặng nhọc độc hại; (4) Thủ tục của chủ lao động: Thu nhận giấy xác nhận ốm đau từ nhân viên; lập danh sách đề nghị hưởng chế độ ốm đau (mẫu C65a-HD); nộp tại BHXH quận/huyện hoặc online trong vòng 45 ngày kể từ khi nhân viên khỏi ốm; (5) BHXH thanh toán trực tiếp vào tài khoản người lao động hoặc qua đơn vị.

Theo quy định BHXH hiện hành: (1) Hợp đồng dưới 1 tháng: Không bắt buộc đóng BHXH bắt buộc, BHTN; tuy nhiên phải đóng BHYT bắt buộc nếu được trả lương từ 1 tháng trở lên theo hợp đồng; (2) Từ 01/01/2018: Người lao động có hợp đồng 1–3 tháng bắt buộc đóng BHXH; dưới 1 tháng không bắt buộc; (3) Lưu ý thực tiễn: Nếu ký nhiều hợp đồng ngắn hạn liên tiếp cho cùng một người → có thể bị coi là lao động thực tế dài hạn → bắt buộc đóng BHXH; (4) Phương án thay thế: Trả thêm 10,5% phần đóng BHXH vào lương nếu không đăng ký BHXH bắt buộc; (5) Hộ kinh doanh nhà trọ nên có chính sách lao động rõ ràng để tránh tranh chấp về BHXH.

Đối với cá nhân và hộ kinh doanh cho thuê nhà nộp thuế khoán: Không có cơ chế hoàn thuế GTGT thông thường vì thuế được tính gộp. Trường hợp được hoàn thuế: (1) Nộp thừa do khai sai: Khi doanh thu thực tế thấp hơn mức khoán và đã nộp thừa tiền thuế; (2) Thủ tục xin hoàn: Nộp đơn đề nghị hoàn thuế mẫu 01/HT kèm chứng từ chứng minh nộp thừa tại Chi cục Thuế; (3) Thời gian xử lý: Cơ quan thuế xử lý trong vòng 15–40 ngày tùy phức tạp; (4) Ưu tiên bù trừ: Thuế nộp thừa thường được bù trừ vào kỳ tiếp theo thay vì hoàn tiền mặt. IAM hỗ trợ soạn hồ sơ đề nghị hoàn thuế và theo dõi tiến trình xử lý.

Cơ quan thuế ngày càng có nhiều công cụ kiểm tra doanh thu cho thuê nhà: (1) Dữ liệu hợp đồng thuê nhà: Hợp đồng công chứng được chia sẻ với cơ quan thuế; (2) Dữ liệu đăng ký tạm trú: Hệ thống dân cư quốc gia phản ánh số người thuê trọ tại địa chỉ; (3) Giao dịch ngân hàng: Chuyển khoản tiền thuê định kỳ có thể được cơ quan thuế rà soát; (4) Dữ liệu nền tảng số: Airbnb, Booking cung cấp thông tin doanh thu cho cơ quan thuế theo yêu cầu; (5) Tố giác: Hàng xóm, người thuê cũ có thể phản ánh; (6) Kiểm tra thực tế: Cán bộ thuế có thể đến kiểm tra thực địa. Khuyến nghị: Khai báo trung thực và đúng hạn để tránh rủi ro truy thu và xử phạt.

Theo quy định hiện hành, chủ nhà trọ cá nhân có doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở lên phải nộp hai loại thuế: (1) Thuế GTGT: Thuế suất 5% trên doanh thu cho thuê nhà; (2) Thuế TNCN: Thuế suất 5% trên doanh thu cho thuê nhà. Tổng thuế khoán = 10% trên doanh thu. Ví dụ: Thu nhập cho thuê 10 phòng × 2 triệu = 20 triệu/tháng = 240 triệu/năm → Thuế phải nộp ≈ 24 triệu/năm. IAM hỗ trợ khai báo thuế điện tử và xuất hóa đơn điện tử cho hoạt động cho thuê nhà trọ.

Theo quy định thuế GTGT, tặng hàng nhập khẩu cho đối tác vẫn phải xuất hóa đơn và chịu thuế GTGT: (1) Bắt buộc xuất hóa đơn GTGT: Dù tặng miễn phí, hộ kinh doanh vẫn phải xuất hóa đơn GTGT ghi giá bán theo giá thị trường của hàng hóa tương đương; (2) Thuế GTGT phải nộp: Dựa trên giá thị trường × thuế suất GTGT tương ứng; (3) Chi phí tặng quà: Ghi vào chi phí quảng cáo, khuyến mại – được tính vào chi phí hợp lý khi xác định thuế TNCN nếu có đủ chứng từ (kế hoạch tặng quà, danh sách người nhận); (4) Giới hạn chi phí quảng cáo, khuyến mại: Đã bỏ giới hạn 15% từ năm 2015 – chi phí này không bị giới hạn cụ thể nhưng phải hợp lý và có chứng từ; (5) Không được bỏ qua hóa đơn khi tặng hàng – đây là sai phạm phổ biến trong kinh doanh nhập khẩu.

Khi cơ quan hải quan nghi ngờ giá khai báo, quy trình tham vấn giá diễn ra như sau: (1) Cơ quan hải quan gửi thông báo tham vấn giá: Yêu cầu cung cấp thêm chứng từ chứng minh giá giao dịch; (2) Chuẩn bị chứng từ bổ sung: Hợp đồng gốc; hóa đơn thương mại; chứng từ thanh toán (SWIFT, sao kê ngân hàng); báo giá từ nhà cung cấp; thư tín dụng (L/C) nếu có; (3) Thời hạn phản hồi: Thường 5–10 ngày làm việc; (4) Nếu chứng từ đầy đủ và hợp lý: Cơ quan hải quan chấp nhận giá khai báo; (5) Nếu không chứng minh được: Cơ quan hải quan áp dụng phương pháp định giá khác (cơ sở dữ liệu giá hải quan) để ấn định giá tính thuế; (6) Bảo lãnh thuế: Trong thời gian tham vấn, có thể nộp bảo lãnh hoặc nộp thuế theo giá hải quan ấn định, sau đó khiếu nại nếu không đồng ý. Quan hệ trực tiếp và minh bạch với cơ quan hải quan là cách xử lý tốt nhất.