Hướng Dẫn Chi Tiết Kê Khai Và Nộp Thuế Cho Thuê Bất Động Sản 2026

Việc kê khai và nộp thuế cho thuê bất động sản (BĐS) hiện nay đã trở nên minh bạch và dễ dàng hơn rất nhiều nhờ ứng dụng công nghệ. Đặc biệt, từ năm 2026, chính sách thuế đối với cá nhân kinh doanh cho thuê BĐS đã có những thay đổi mang tính bước ngoặt, cho phép người dân đăng ký và nộp thuế trực tuyến 100%.

Bài viết này sẽ cập nhật chi tiết về ngưỡng doanh thu chịu thuế mới, quy trình 6 bước thực hiện trên eTax Mobile và cách xử lý khi nộp thừa thuế.

1. Ngưỡng doanh thu mới: Chỉ tính thuế khi vượt quá 1 tỷ đồng/năm

Đây là điểm quan trọng nhất mà chủ nhà cần lưu ý để bảo vệ quyền lợi của mình:

• Doanh thu ≤ 1 tỷ đồng/năm: Cá nhân không phải nộp thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và thuế Thu nhập cá nhân (TNCN). Bạn chỉ cần thực hiện thông báo doanh thu cho cơ quan thuế theo Mẫu 01/BĐS.
• Doanh thu > 1 tỷ đồng/năm: Cá nhân bắt đầu phát sinh nghĩa vụ thuế. Công thức tính cụ thể như sau:
  • Thuế GTGT = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
  • Thuế TNCN = (Doanh thu tính thuế TNCN - 1 tỷ đồng) x 5%

Lưu ý về việc khai thay, nộp thay: Nếu bạn cho doanh nghiệp thuê và hai bên có thỏa thuận doanh nghiệp sẽ khai/nộp thuế thay, điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng. Khi doanh nghiệp nộp thay, bạn vẫn được áp dụng mức giảm trừ 1 tỷ đồng/năm khi tính thuế TNCN.

2. Hình thức đăng ký và chuẩn bị hồ sơ trực tuyến

Cá nhân cho thuê BĐS không còn phải xếp hàng tại cơ quan thuế. Bạn được lựa chọn 1 trong 2 hình thức đăng ký trực tuyến 100%:

• Thành lập Hộ kinh doanh: Đăng ký qua cơ chế một cửa liên thông quốc gia.
• Không thành lập Hộ kinh doanh: Đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan quản lý thông qua ứng dụng eTax Mobile hoặc Cổng dịch vụ công của Tổng cục Thuế.

Bộ hồ sơ bạn cần chuẩn bị gồm:

• Mẫu số 01/BĐS: Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê BĐS.
• Mẫu số 01/BK-BĐS: Phụ lục bảng kê chi tiết các BĐS đang cho thuê.

3. Thời hạn nộp tờ khai thuế (Linh hoạt theo nhu cầu)

Để thuận tiện cho dòng tiền, người nộp thuế được chủ động lựa chọn một trong hai phương thức nộp tờ khai:

• Khai 1 lần/năm: Hạn chót nộp tờ khai và tiền thuế là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo.
• Khai 2 lần/năm:
  • Kỳ 1: Chậm nhất là ngày 31/07 của năm tính thuế.
  • Kỳ 2: Chậm nhất là ngày 31/01 của năm tiếp theo.

4. Hướng dẫn 6 bước kê khai thuế nhanh trên ứng dụng eTax Mobile

Chỉ cần một chiếc điện thoại thông minh, bạn có thể hoàn thành nghĩa vụ thuế trong vòng 5 phút theo quy trình dưới đây:

1.Đăng nhập hệ thống:Bước 1.Mở ứng dụng eTax Mobile, đăng nhập tài khoản thuế cá nhân của bạn, sau đó tìm và chọn mục "Hộ, cá nhân kinh doanh".

2.Chọn danh mục kê khai:Bước 2.Bấm chọn "Chính thức"=> Chọn tiếp "Khai thuế" => Hệ thống hiện ra các tùy chọn, bạn ấn vào "Kê khai đối với hoạt động cho thuê BĐS".

3.Khai báo địa điểm:Bước 3.Thêm địa điểm kinh doanh mới nếu chưa có hệ thống (Sử dụng Mẫu 01/TB-ĐĐKD) và điền đầy đủ thông tin chi tiết về BĐS cho thuê.

4.Nhập thông tin doanh thu:Bước 4.Điền chính xác số tiền doanh thu thực tế, thời hạn thuê và các thông tin liên quan dựa trên hợp đồng thuê nhà đã ký kết.

5.Kiểm tra và ký số:Bước 5.Rà soát lại toàn bộ thông tin trên tờ khai hiển thị. Nếu đã chuẩn xác, hệ thống sẽ gửi một mã OTP về điện thoại, bạn nhập mã này để xác nhận gửi tờ khai đi.

6.Nộp thuế điện tử:Bước 6.Nếu tờ khai phát sinh số tiền phải nộp (doanh thu > 1 tỷ), bạn chọn tính năng "Nộp thuế ngay" để liên kết ngân hàng và hoàn tất thanh toán.

5. Hướng dẫn xử lý trường hợp nộp thừa thuế

Trong năm, nếu bạn tạm nộp thuế theo quý/kỳ nhưng đến cuối năm, tổng doanh thu thực tế ghi nhận lại ≤ 1 tỷ đồng, số tiền bạn đã nộp sẽ được tính là thuế nộp thừa.

Lúc này, bạn có quyền gửi trực tuyến Mẫu số 01/ĐNXLNT đến cơ quan thuế nơi nộp hồ sơ để chọn 1 trong 3 phương án giải quyết:

1. Bù trừ tự động: Chuyển số tiền thừa này vào các khoản nợ thuế khác hoặc bù trừ vào kỳ thanh toán tiếp theo.
2. Hoàn lại tiền mặt: Đề nghị cơ quan thuế hoàn trả lại tiền mặt/chuyển khoản vào tài khoản ngân hàng của bạn.
3. Hoàn kiêm bù trừ: Vừa bù trừ cho khoản nợ (nếu có), phần còn dư thì hoàn trả về tài khoản.

💡 Tổng hợp nhanh các mẫu biểu cần nhớ:

• Mẫu 01/BĐS: Tờ khai thuế hoạt động cho thuê BĐS.
• Mẫu 01/BK-BĐS: Phụ lục bảng kê chi tiết BĐS cho thuê.
• Mẫu 01/TB-ĐĐKD: Thông báo thêm địa điểm kinh doanh mới.
• Mẫu 01/ĐNXLNT: Văn bản đề nghị xử lý số tiền thuế nộp thừa.

Mọi nội dung chi tiết xem thêm tại đây.

📌 Tham gia cộng đồng để được hỗ trợ miễn phí:

• Group Zalo hỗ trợ giải đáp: [Tham gia Nhóm Cộng Đồng Hỗ Trợ Miễn Phí]
• Fanpage cập nhật tin tức: [Thích/Theo dõi Fanpage của chúng tôi]

Chúc các bạn thực hiện kê khai thuế thuận lợi và nhanh chóng!