Câu Hỏi Thường Gặp

Theo Luật Thuế GTGT và Luật Thuế TNCN, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm được miễn thuế GTGT và thuế TNCN. Tuy nhiên cần lưu ý: (1) Mức 100 triệu tính theo năm dương lịch, không phải năm tài chính; (2) Nếu có nhiều hợp đồng cho thuê, doanh thu cộng gộp tất cả hợp đồng để xác định ngưỡng; (3) Dù được miễn thuế, chủ nhà trọ vẫn phải khai báo với cơ quan thuế khi doanh thu gần đạt ngưỡng; (4) Không xuất hóa đơn GTGT trong trường hợp này. Nếu có thắc mắc về cách tính doanh thu, liên hệ IAM để được tư vấn miễn phí.

Đối với hộ kinh doanh cho thuê nhà trọ nộp thuế theo phương pháp khoán: (1) Khai thuế khoán: Nộp tờ khai thuế khoán một lần duy nhất trong năm – hạn chậm nhất là ngày 15/12 của năm trước cho năm tiếp theo; (2) Nộp tiền thuế tháng 5/2026: Hạn nộp tiền thuế khoán hàng tháng là ngày 20 của tháng, tức 20/5/2026; (3) Nếu nộp theo quý: Hạn là ngày 20 của tháng đầu quý sau; (4) Trường hợp phát sinh doanh thu bất thường (tăng/giảm >50%): Cần điều chỉnh khai báo kịp thời. Nộp thuế điện tử qua eTax Mobile hoặc cổng thuedientu.gdt.gov.vn tiện lợi và nhanh chóng.

Trường hợp chủ nhà trọ có phòng trọ ở nhiều địa điểm (nhiều quận/huyện hoặc tỉnh/thành phố): (1) Khai thuế tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản cho thuê – mỗi địa điểm khai riêng; (2) Doanh thu được cộng gộp để xác định ngưỡng 100 triệu/năm nhưng khai và nộp thuế theo từng địa phương; (3) Nếu phòng trọ ở cùng một phường/xã: Khai tổng tại Chi cục Thuế quản lý địa bàn đó; (4) Ủy quyền cho đại lý thuế để khai thay khi có nhiều điểm kinh doanh. IAM cung cấp dịch vụ đại lý thuế và phần mềm hỗ trợ quản lý nhiều nguồn thu cho thuê hiệu quả.

Lệ phí môn bài là nghĩa vụ bắt buộc khi chủ nhà trọ đăng ký hộ kinh doanh: (1) Mức nộp theo doanh thu năm: Doanh thu trên 500 triệu → 1 triệu đồng/năm; từ 300–500 triệu → 500.000 đồng/năm; từ 100–300 triệu → 300.000 đồng/năm; (2) Hạn nộp tháng 5/2026: Lệ phí môn bài năm 2026 phải nộp chậm nhất 30/1/2026 (đã qua) – nếu chưa nộp, hiện đang chậm và phát sinh tiền phạt; hộ kinh doanh mới thành lập tháng 5 nộp trong 30 ngày kể từ ngày được cấp phép; (3) Miễn: Hộ kinh doanh mới trong năm đầu tiên (2026) được miễn lệ phí môn bài theo Nghị định 139/2016 sửa đổi. Kiểm tra lại ngay trạng thái nộp lệ phí môn bài trên tài khoản thuế điện tử.

Hiện nay, toàn bộ quy trình khai thuế có thể thực hiện online 100% không cần đến Chi cục Thuế: (1) Đăng ký tài khoản: Tại thuedientu.gdt.gov.vn bằng CCCD và số điện thoại; (2) Khai thuế khoán: Điền tờ khai 01/CNKD online và gửi điện tử; (3) Nộp tiền thuế: Qua Internet Banking hoặc ứng dụng eTax Mobile; (4) Tra cứu nghĩa vụ thuế: Kiểm tra số tiền phải nộp, đã nộp trực tiếp trên cổng; (5) Trường hợp cần gặp trực tiếp: Khi có tranh chấp về số thuế, điều chỉnh tờ khai có sai sót phức tạp hoặc yêu cầu hoàn thuế lớn. IAM hỗ trợ hướng dẫn đăng ký và sử dụng hệ thống thuế điện tử cho chủ nhà trọ tại Hà Nội và TP.HCM.

Cho người nước ngoài thuê phòng trọ không làm phát sinh nghĩa vụ thuế đặc biệt cho chủ nhà trọ người Việt Nam, tuy nhiên cần lưu ý: (1) Nghĩa vụ thuế: Như cho người Việt thuê – nộp thuế GTGT 5% + TNCN 5% nếu doanh thu >100 triệu/năm; (2) Tiền thuê thu bằng ngoại tệ: Phải quy đổi sang VND theo tỷ giá tại thời điểm nhận tiền để khai báo doanh thu và nộp thuế; (3) Hợp đồng thuê nhà: Nên ký bằng cả tiếng Việt và tiếng Anh; ghi rõ mức giá bằng VND để tránh tranh chấp; (4) Đăng ký tạm trú: Bắt buộc đăng ký tạm trú cho người nước ngoài qua hệ thống VNEID hoặc tại Công an phường trong 12 giờ kể từ khi người thuê đến ở.

Đối với cá nhân cho thuê nhà nộp thuế khoán, không được khấu trừ chi phí riêng lẻ – thuế tính thẳng 10% trên doanh thu. Đối với hộ kinh doanh kê khai doanh thu thực tế, các chi phí được khấu trừ gồm: (1) Khấu hao nhà: Theo quy định về thời gian sử dụng (thường 25–50 năm với nhà ở); (2) Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng: Sơn tường, sửa điện nước, thay thiết bị hư hỏng; (3) Chi phí điện, nước chung nếu chủ nhà trọ chi trả; (4) Chi phí quản lý, nhân công: Lương bảo vệ, nhân viên dọn vệ sinh; (5) Lãi vay ngân hàng để xây hoặc mua nhà trọ nếu có. Tư vấn chi tiết về tối ưu thuế – liên hệ IAM.

Đất sử dụng để xây dựng nhà trọ cho thuê thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010: (1) Thuế suất: Thông thường 0,03%/năm trên giá trị đất do UBND tỉnh quy định; (2) Kỳ nộp thuế: Năm 2026 – hạn nộp tiền thuế đất thường vào 31/10/2026 (một lần/năm theo thông báo của cơ quan thuế); (3) Cơ sở tính thuế: Diện tích đất × Giá 1m² đất × Thuế suất; (4) Miễn giảm: Đất ở có diện tích trong hạn mức được áp dụng thuế suất thấp hơn; (5) Cơ quan thuế sẽ gửi thông báo nộp thuế đất – chủ nhà trọ chú ý kiểm tra thư/tin nhắn từ thuế điện tử.

Khi chuyển nhượng bất động sản đang dùng làm nhà trọ, chủ nhà trọ phải nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: (1) Thuế suất: 2% trên giá chuyển nhượng (không phân biệt lãi hay lỗ) – áp dụng cho cá nhân; (2) Hạn khai và nộp thuế: Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng; (3) Hồ sơ: Tờ khai thuế chuyển nhượng bất động sản mẫu 03/BĐS-TNCN + hợp đồng mua bán công chứng; (4) Nơi nộp: Chi cục Thuế nơi có bất động sản; (5) Lưu ý: Nếu nhà trọ được đưa vào sổ sách của hộ kinh doanh, cách tính thuế có thể khác – cần tư vấn riêng. Nộp thuế bất động sản trước khi làm thủ tục sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai.

Theo Nghị định 12/2022/NĐ-CP, mức xử phạt vi phạm BHXH với người sử dụng lao động: (1) Chậm đóng BHXH: Phạt 12–15% tổng số tiền phải đóng nhưng tối đa không quá 75 triệu đồng; (2) Trốn đóng BHXH: Phạt từ 18–20% số tiền trốn đóng nhưng tối đa không quá 75 triệu đồng; nếu số tiền trốn lớn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 216 Bộ luật Hình sự; (3) Ngoài tiền phạt: Phải nộp đủ số tiền BHXH còn thiếu + lãi chậm đóng; (4) Công bố công khai: Doanh nghiệp/hộ kinh doanh trốn đóng BHXH có thể bị công bố trên cổng BHXH và phương tiện truyền thông. Đóng đủ và đúng hạn là cách bảo vệ quyền lợi của cả chủ và nhân viên nhà trọ.